Можно ли продать жилье купленное в ипотеку на материнский капитал
Как показывает практика, более семидесяти процентов участников государственной программы по поддержке семей с двумя и более детьми направляют средства сертификата на приобретение недвижимости, в связи с чем через определённое количество времени возникает закономерный вопрос: как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Этот процесс требует тщательной подготовки и изучения некоторых нюансов.
Оглавление
Отличительной чертой подобного отчуждения жилплощади является обязанность владельца материнского капитала предоставить каждому из членов семьи конкретную долю в покупаемой квартире. Это правило распространяется не только на совершеннолетних граждан, но и на несовершеннолетних лиц, причём в таком случае процедура приобретает более серьёзный и длительный характер.
Получается, что без тщательной подготовки купля-продажа недвижимости может обернуться аннулированием сделки. В этой статье мы рассмотрим основные нюансы и особенности этой процедуры, а также разберём возможные риски при продаже квартиры, купленной с применением средств материнского капитала.
Отличительные черты купли-продажи на средства материнского капитала
Под материнским капиталом специалисты понимают государственные средства, предназначенные на обеспечение нормальных финансовых условий для семей с двумя и более детьми (цели применения денежных средств определяются государством и родителями ребёнка в индивидуальном порядке). За распределением же выделенной из бюджета государства суммой следят органы опеки и попечительства и другие уполномоченные органы.
Главным правилом при покупке недвижимости на материнский капитал является предоставление несовершеннолетнему лицу определённой доли недвижимости в полноправное владение. Однако здесь есть некоторые нюансы – в первую очередь они касаются последующей продажи дома или квартиры либо приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.
Отметим, что при отчуждении недвижимости, ребёнку в обязательном порядке должна перейти часть, равная или превышающая установленные ранее параметры. В законодательстве Российской Федерации установлено, что проведение подобной юридической процедуры возможно только в случае покупки жилья с более комфортными условиями.
Решение об отчуждении недвижимости выносится органами опеки при наличии на то законных оснований. В соответствии с обстоятельствами, в рамках которых должен быть заключён договор купли-продажи, определяется специальная процедура, направленная на обеспечение и защиту гражданских прав детей.
Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? В федеральном законе номер двести пятьдесят шесть содержатся положения об отсутствии запретов на покупку, продажу и обмен любого имущества, полученного во владение путём использования сертификата. Но стоит помнить, что сотрудники органов опеки имеют право внести определённые ограничения на проведение этой процедуры. Например, сделки с участием несовершеннолетних лиц проводятся только в присутствии опекунского совета и иных государственных служащих.
Выделяют условия, упрощающие обмен либо продажу недвижимости, полученную на средства материнского капитала.
К ним относятся:
- равноценный обмен доли имущества, закреплённой за ребёнком, с целью улучшения основополагающих правил безопасного и комфортного проживания;
- одновременная продажа и покупка собственности, при этом большая площадь помещения должна быть закреплена за ребёнком;
- сбор всей необходимой документации и своевременное обращение в органы опеки.
Все эти параметры имеют важное значение для успешного проведения купли-продажи квартиры, а также устранения возможных конфликтов. За помощью в составлении заявления вы можете обратиться в соответствующую компанию, нелишним также будет ознакомиться с образцом документа на всевозможных форумах, посвящённых этой теме.
Список необходимых документов
На протяжении довольно длительного времени за органами опеки установлены определённые полномочия, касающиеся защиты интересов детей. К одним из них относится и рассмотрение заявлений на осуществление купли-продажи квартиры, полученной за счёт средств материнского капитала.
Чтобы ваше заявление было принято, оно должно быть дополнено следующими бумагами:
- Документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей или законного опекуна).
- Если ребёнку на момент подачи заявки исполнилось четырнадцать лет, то требуется его письменное согласие на проведение этой процедуры.
- Справка о заключении брака, акты о разводе и свидетельство о рождении ребёнка.
- Документ, подтверждающий право собственности на конкретное имущество.
- Договор, на основании которого заявитель имеет право на владение приобретаемой недвижимости.
Помимо вышеперечисленных документов, разные региональные опекунские органы могут потребовать предоставить план безопасности покупаемого жилья либо письменное согласие лица, не достигшего четырнадцатилетнего возраста. Однако эти условия не являются обязательными. Главный же критерий, на основе которого выдаётся разрешение, это осуществление двух одновременных сделок купли-продажи.
Зачастую опекунский совет выдвигает требование лично убедиться в будущих условиях проживания ребёнка, то есть провести визуальный осмотр покупаемого имущества непосредственно перед выдачей разрешения.
Период рассмотрения документации и оглашения решения ограничен и составляет четырнадцать рабочих дней.
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитал, и приобрести новую?
Многих владельцев «материнки» волнует вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на метеринский капитал с материнским капиталом взамен на жильё большей площади с улучшенной планировкой и удобствами? Сделать это достаточно легко, если в семье нет несовершеннолетних граждан и каждый из жильцов согласен проведением этой процедуры. В случае же, когда одним из участников долевой собственности является ребёнок или подросток, то отчуждение будет носить ограниченный характер (оно возможно только при разрешении опекунского совета).
В большинстве случаев покупка недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием. Именно поэтому, если вы собираетесь продавать квартиру с материнским капиталом, то вам требуется разрешение как от опекунского совета, так и от конкретного банковского учреждения (Сбербанка или другого государственного банка). Ваши шансы на отчуждение увеличиваются при повторном приобретении жилья за счёт ипотечных средств этой банковской организации.
После того как вы соберёте весь необходимый пакет документов (в частности, разрешение на отчуждение собственности), вы должны подать бумаги в банк.
Продать такого рода недвижимость можно тремя способами:
- оформление соглашения между покупателем и продавцом с обязательным внесением предоплаты, равной половине стоимости. Таким образом, обременения банка перестают действовать, что позволяет владельцу жилья заключить стандартную сделку купли-продажи после внесения полной суммы;
- согласование сделки с банком, которое сопровождается предоставлением банковской ячейки для проведения расчётов между продавцом и покупателем. Такие услуги не бесплатные, банковская организация перечисляет на свой счёт небольшую комиссию. Однако этот подход все равно выгоден продавцу, поскольку он получает стопроцентную гарантию выдачи разрешения на отчуждение имущества;
- продажа недвижимости в ипотеку – требуется одобрение заёмщика банковским учреждением. Тем самым осуществляется перевод кредита с продавца на покупателя. Для банка такое решение не несёт особых изменений, ведь жилье все равно находиться у него в залоге.
После того как банк даст своё согласие на проведение сделки, заключается договор купли-продажи с применением средств материнки и ипотечного кредитования, а также последующая передача недвижимости в собственность нового владельца. Сделка может быть осуществлена несколькими способами. Выше мы уже говорили о возможности продажи квартиры, купленной за маткапитал, с передачей доли недвижимости несовершеннолетнему лицу. Сейчас же рассмотрим ещё два уникальных, но не менее распространённых способов.
Если вы собираетесь покупать жильё взамен используемого имущества в ипотеке с материнским капиталом, то вы можете вместе выделения долей выплатить российскому гражданину (как совершеннолетнему, так и ребёнку) определённую сумму денежной компенсации. Сумма выплаты равняется стоимости отчуждаемой доли к моменту совершения сделки. Однако для этого требуется письменное согласие органов опеки.
После получения положительного ответа от уполномоченной государственной структуры, вам потребуется открыть банковский счёт на имя ребёнка или иного лица и перевести средства. При этом вы сами выбираете оформить ли простой счёт в банке либо открыть вклад (которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении им восемнадцати лет). Этим вкладом могут воспользоваться и близкие родственники лица по разрешению опекунского совета – например, для покупки подростку шестнадцати лет отдельного жилья в другом городе для обучения в средне-специальном учебном заведении.
В соответствии с законодательством Российской Федерации опекун несовершеннолетнего гражданина может распоряжаться личными средствами лица только в минимальном размере (не выше установленных параметров средств к существованию для граждан конкретного региона). Однако даже для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства, которое выдаётся, только если присутствуют законные на то основания, и с указанием реальных целей.
Ещё одним способом продажи квартиры в ипотеке с материальным капиталом без передачи определённой части недвижимости ребёнку является предоставление ему жилого помещения одного из близких родственников (бабушек, дедушек, братьев и так далее). Такой вариант зачастую принимается при отсутствии необходимости покупки нового жилья.
Обратите внимание, что при этом размер выделяемой доли необязательно должен быть равным предыдущим параметрам.
Как делится долг по ипотеке в случае развода?
Специалисты рекомендуют заранее погасить долг по кредиту с применением материнского капитала в случае бракоразводного процесса. Это позволит вам избежать долговых обязательств перед банковским учреждением и максимально быстро закрыть этот вопрос.
После отзыва обременения и распределения долей в пользу несовершеннолетних лиц, жилье легко можно продать или разменять. Таким образом, вы сможете решить жилищный вопрос, обеспечив каждому возможность отдельного проживания.
В реальности же все выгладит отнюдь не так положительно. Более половины разводов заканчиваются разделом имущества, в частности, недвижимости в ипотеке с материнским капиталом. У многих граждан квартира остаётся в ипотеке, поскольку отсутствуют средства для её погашения.
Есть несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации:
- в процессе раздела имущества заявители вправе настаивать на разделении ипотечного долга в связи с бракоразводным процессом (банки редко идут на подобное урегулирование конфликта);
- вместо разделения долговых обязательств, между бывшими супругами, банк может предложить оформить два равноценных кредита (но проценты могут быть выше, чем первоначальные);
- погашение кредитного долга осуществляется в соответствии с двухсторонними взаимовыгодными договорённостями между супругами (письменными или устными), но такое решение не поможет вам с поиском отдельного жилья.
Важно учитывать, что при аннулировании брака средства материнского капитала напрямую не разделяются между супругами. Правила федерального законодательства касаются только раздела имущества, приобретённого за счёт данных финансовых ресурсов.
В нормативно-правовых актах, относящихся к сфере регулирования подобных вопросов, особое место занимает условие: при разводе привилегии имеет тот родитель, с которым проживают дети.
Возможные риски при нарушении правил продажи
При предъявлении реальных данных о размере не расходованного на определённый промежуток времени материнского капитала отсутствуют какие-либо риски потери денежных средств. Владелец сертификата вправе потратить их на различные нужды ребёнка. Именно поэтому прежде чем заключать договор купли-продажи потребуйте у покупателей выписку с лицевого счёта, где будет указан остаток маткапитала (выдача этого документа осуществляется в течение пяти рабочих дней).
Чтобы избежать проблем, и сократить риски убедитесь:
- что жилье располагается на территории, пригодной для проживания, и соответствует всем критериям безопасности пенсионного фонда России;
- если дети не фигурируют в договоре купли-продажи, требуется нотариальное заверение о последующем выделении долей;
- что покупатели действительно намерены приобрести заявленное имущество (например, подача заявления в пенсионный фонд о переводе денежных средств);
- что в договоре на покупку квартиры указаны реквизиты банка и другие элементы банковского счёта продавца.
Если же вам попались безответственные покупатели, то разумным решением будет заранее прописать в договоре порядок перевода денежных средств и штрафные санкции за его нарушение. Такие покупатели пропадают сразу же после получения права на имущество и не спешат с перечислением финансов.
Для составления договора лучше всего обратиться к квалифицированному юристу либо воспользоваться всевозможными онлайн-сервисами (например, конструктором договоров). Не забудьте указать в документе сроки обращения в пенсионный фонд Российской Федерации и штрафы, которые будут применены к покупателям в случае просрочки платежа.
В заключение хочется отметить, что отчуждение жилья в ипотеке с применением материнского капитала не требует особых временных и материальных затрат. Сделать это достаточно легко, если соблюдать все юридические нюансы и особенности процесса. Одним из главных правил является покупка недвижимости лучшей по количественному и качественному факторам, нежели предыдущая. Соблюдение этого требования отображает равное отношение ко всем членам семьи, в особенности к несовершеннолетним гражданам, неспособным в полной мере отстаивать свои интересы.
