Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве

При этом защита их прав и интересов возлагается на существующие нормы ГК и обоюдна для обеих сторон. Часто, заказчик, защищая свои права в вопросах невыполнения обязанностей подрядчиком или в нарушении регламентированных сроков, штрафует виновника, а также начисляет пени за просрочку.

Но такой вид реализации своих прав кажется долгосрочной перспективой и практикой выработана стратегия с использованием обеспечительных мер.

Что это означает?

Закреплённое в документе резервирование — это часть стоимости работ, которая подлежит уплате и выплачивается при наступлении условий, прописанных в контракте. Пример: сторонами установлено, что для обеспечения выполнения обязательств, с выполняющей стороны взыскиваются ежемесячно средства в размере десяти процентов полной стоимости расходов за совершённые функции, которые будут возвращены при условии отсутствия претензий за выполненные работы.

1. По всем подписанным формам КС-2 (актам о приёмке работ).
2. По последнему акту.

Процент взысканий это обсуждаемая цифра и размер её обычно колеблется от пяти до пятнадцати процентов.

Важно понимать, что такие действия не имеют никакого отношения к распространённому в этой среде денежному залогу. Отличием является то, что такое обеспечение. Это не средства доплаченные исполнителям в процессе их труда, а средства залога до момента подписания контракта.

Можно устанавливать различные сроки возврата резервного обеспечения:

• после завершения регламентных временных отрезков на качество объекта. По ГК РФ ст. 724 части 2 и 4, минимальный срок – один год, максимальный – два года;
• после ввода в эксплуатацию;
• в случае предъявления исполнителю претензий на качество его труда, после получения заключения о ликвидации требований по претензии.

Таким образом, в случае возникновения убытков, которые возникли по вине выполняющей стороны, наниматель покроет их, произведя зачёт встречных требований.

Банковская порука как способ защиты нанимателя

Резервирование фондов обеспечивается банковским заверением и, в свою очередь, возвращаются исполнителю после подписания приёмки законченного объекта.

Происходит это следующим образом:

1. Принципал обращается в банк с просьбой об обеспечении, а банк даёт обещание бенефициару.
2. Когда бенефициар полагает, что принципал не должным образом исполнил условия контракта, он предъявляет банку запрос о выплате денег. При этом требования, письменно обоснованы с предоставлением доказательств вины исполнителя.
3. О полученном требовании банк уведомляет принципала и производит действия по установлению истинности предъявленных требований, что и есть основанием для удовлетворения обращения.

Расходы по сопровождению банковской поруки возлагаются на принципала. Определяется каждым банком индивидуально, но обычно не менее чем 1%.

• поручительство третьих лиц;
• залог имущества, высоколиквидные ценные бумаги, автотранспорт и любые товарно-материальные ценности, имеющие привлекательность для банка.

Оформление банковского ручательства похоже по своему объёму выполнения требований на получение банковского кредита. Чаще для  предприятия эти расходы являются невозвратными.

Но поскольку в них заинтересованы обе стороны, то возможно процедуру частичного или полного возмещения прописать в контракте.

Нормативная база

Понятие и механизм реализации такого резервирования появился в результате взаимоотношений между сторонами и пока не закреплён на законодательном уровне. Существующие гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве это дискуссионные моменты в юридической работе.

Бытует мнение, что использование такого обеспечения рискованное мероприятие.

1. Общие пункты договора должны быть согласованы со статьями 721-725 ГК РФ.
2. Вопросы определения качества и согласования сроков со статьями 721, 722, 724 того же кодекса.
3. Уточняющие положения в вопросах заключения рабочего подряда, прописаны в статьях 754-756 Гражданского кодекса.
4. Регламентные сроки на выполненные объёмы закреплены в п. 2-4 статьи 471 ГК и п. 1 статьи 29 Закона № 2300-1.
5. Протокол №6 от 20.02.96 г. Межведомственной комиссии по подрядным торгам при Минстрое РФ (методика использования банковских ручательств).
6. Постановления Арбитражных судов по делу N А56-31909/2012, N А40-71165/12-89-303, Девятого арбитражного АС N 09АП-18866/2011 по делу N А40-30592/11-89-209.

Редакция договора должна быть максимально близка к действующим нормативам, так как это убедительный аргумент при тяжебном процессе.

Рекомендации по составлению контракта

Для упрощения процедуры решения спора как досудебного, так и тяжебного разбирательства лучше при составлении соглашения и подписании его учесть следующие моменты:

• в документе должны быть чётко прописаны регламентные сроки с соблюдением нормативной базы и СНиП;
• разработаны правила рассмотрения претензий любой из сторон, а также их регистрацию и порядок устранения;
• разработано обязательство, по которому ответственная сторона берёт на себя расходы по устранению выявленных изъянов;
• оговорены, в каком порядке, и при каких условиях будет удовлетворены требования за счёт резервируемых средств;
• момент несовпадения пятилетнего регламентного срока на качество объекта и трёхлетнего срока исковой давности подачи претензионного заявления, должен быть проработан с учётом интересов исполнителя;
• включён пункт о праве подачи искового заявления в случае отказа исполняющей стороны письменно признавать свои недостатки;
• закрепить право нанимателя ликвидировать брак за счёт фондов обеспечения;
• детально описаны обеспечительные функции взысканных средств;
• условия, при которых деньги могут быть возвращены досрочно. Также может быть прописано условие, при котором сумма обеспечения при разрыве отношений не возвращается (основание-постановление арбитража МО от 16.07.12 г.)

Отсутствие типового документа позволяет расширить и детализировать части заключаемого договора. Любой пробел в формулировках может привести к проигрышу в суде.

Как правильно отражать в бухучёте предприятий?

Для правильного ведения главной книги предприятия и создания бланков отчётов, на основании приказа МФ РФ, необходимо создать резерв. И в бухгалтерской документации, на основании типовых методических рекомендаций по планированию и учёту себестоимости строительных работ пунктов 4.5.6. и 2.5, отражаются операции по созданию этого резерва и использованию его на исполнение обязательств.

Также формируется резерв на ремонт и обслуживание объекта.

В актах по форме КС-2 строку о сохранении бюджета не включают. Это отражается в форме КС-3, куда  вносятся дополнительные строки и графы с указанием бухгалтерских результатов и начисленных и перечисленных согласно прописанным частям подряда.

При расчёте налогов обеспечительные суммы не включаются.

Действия при расторжении договора подряда

В случае разрыва соглашения по инициативе любой из сторон возникает вопрос о механизме возмещения взысканной суммы. Если в документе нет пункта, разъясняющего эту ситуацию, как правило, вопрос решается в тяжебном порядке.

Рознятся действия сторон в зависимости от причины расторжения сделки, при этом нет значения, по чьей инициативе произошла денонсация  контракта.

1. Если действие прекращено по обоюдному согласию сторон.
2. Денонсация произошла из-за банкротства исполняющей стороны.

В первом варианте, существующая судейская практика позволяет решить вопрос как в пользу нанимателя, так и в пользу другой стороны в зависимости от представленной доказательной базы.

С одной стороны, при расторжении подряда на регламентные работы, подписанные обязательства на качество выполненных объёмов сохраняются за принципалом. И потребитель вправе удерживать у себя суммы, взысканных во время работы исполнителя, как залог. Но в этом случае вопрос может быть рассмотрен, как неправомерное сохранение чужих денежных средств. Ответственность наступает с наступившего дня после разрыва отношений.

С другой стороны, в связи с отсутствием у времени исполнения обязательства клиента по выплате оставленной суммы признака неизбежности, средства резервного сохранения должны быть возвращены принципалу. Ведь эти деньги — это часть оплаты за произведённые работы, которые бенефициар сохраняет у себя до момента наступления определённого сторонами события указанного в договоре.

Данные средства не могут сберегаться нанимателем, в случае если наступление события стало невозможным из-за расторжения договора.

Следовательно, у бенефициара отсутствуют правовые основания для взыскания этого депозита. При этом права клиента не нарушаются, и исполнитель может быть привлечён к процессуальной ответственности за некачественное выполнение обязанностей.

В варианте с банкротством сумму всех сохранённых резервов наниматель отправляет в конкурсную массу. При наличии обоснованных претензий, требующих компенсаций установленных изъянов со стороны исполнителя, может направить требования об оплате в конкурсное производство. Требования будут рассмотрены по очерёдности, порядок реализации которой предусмотрен в статье 134 ФЗ №127.

Залоговое обеспечение ценная часть соглашения между сторонами, которой не стоит пренебрегать. Отсутствие Закона об урегулировании этого вопроса может навредить интересам обеих сторон. Правильно оформленное соглашение поможет сторонам защитить права и сбережёт время и средства, потраченные на всевозможные судебные тяжбы.